【摩根大通:中国楼市逼近拐点】2026年4月22日，摩根大通发布最新研判：中国房地产市场在经历长达五年的调整周期后，很可能已经到达转折点。这一结论迅速登上热搜，引发市场广泛关注。作出这一判断的核心人物，是摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra。他在报告中明确指出：“经过五年回调，3月中国房地产领域已出现复苏的早期迹象，可能正在逼近一个转折点。我们相对乐观地认为，中国将跑赢其他新兴市场。”

支撑这一观点的，是三个正在浮现的积极信号。

信号一：一线城市二手房成交放量

国家统计局数据显示，3月份一线城市一二手住宅销售价格环比全线上涨。广州在时隔近三年后，一二手房价格双双环比上涨。

成交量方面表现更为突出。从中原地产和广州市房地产中介协会的数据看，3月份北上广深二手住宅成交量均创下新高。北京二手住宅网签19886套，创15个月来最高峰值；上海累计网签3.13万套，创2021年3月以来的近五年最高纪录；深圳二手住宅成交5071套，环比上升116.8%；广州网签10785套，环比大涨141.38%。

从整个一季度看，上海二手房成交5.8万套，同比增长1.5%；北京成交4.3万套，同比基本持平。深圳中原地产分析人士指出，今年深圳楼市较去年下半年确实有所回暖，客户信心增强，入市意愿提高。

价格端同样出现积极变化。3月，全国70城中二手房价格上涨的城市数量达到13个，为近三年来最多；新房价格虽继续下跌，但降幅已收窄至约一年最低水平。

信号二：香港复苏“外溢效应”显现

摩根大通特别强调，香港房地产市场的复苏正在向内地主要城市蔓延。2025年以来香港楼市已累计上涨，2026年3月继续走高，这种积极效应正逐渐传导至上海、北京、深圳等大陆主要城市。

这一判断并非孤例。高盛同期发布报告指出，自2025年4月以来，香港开发商股价平均上涨约65%，而大陆开发商股价同期仍下跌约17%。但高盛认为，大陆核心城市与香港在多方面具有相似性，或将复制其修复路径。

信号三：“财富效应”滞后释放

摩根大通指出，中国股市反弹带来的“财富效应”正在滞后显现。MSCI中国股票指数在过去一个月上涨近4%，几乎收复此前大部分跌幅。投资者财富增加后，部分需求正在转化为购房意愿。

Rajiv Batra分析认为：“如果香港楼市在改善，人们会试图推断——而最容易推断的地方就是中国的一线城市。”他还提到，以平均房价与收入倍数衡量，当前住房 affordability 已处于2016年以来最友好水平，这也为需求释放提供了条件。

与摩根大通的乐观形成对比，部分国内研究机构态度更为审慎。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，一季度全国房地产市场仍处筑底阶段，新建商品房销售面积同比延续回落态势。不过她也承认，核心城市楼市已出现“点状修复”，呈现京沪率先回暖、二手房强于新房的分化特征。

克而瑞研究则认为，2026年第二季度将是中国房地产市场“确认底部、结构分化”的关键观察期，市场整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段。“量在价先”的规律依然适用，下半年随着经济基本面的进一步修复，市场有望从“跌幅缓和”逐步迈向真正的“止跌回稳”。但全面回暖与价格大幅反弹恐难再现，高质量发展与结构性机会将是未来主旋律。

上海易居房地产研究院副院长严跃进的判断则相对积极。他认为，3月70城新房价格指数环比积极改善，楼市“小阳春”态势较为明显。随着市场和价格的充分调整，当前购买二手房的性价比很高，置换链条正逐步打通。他预计2026年楼市将延续稳中向好的走势。

如果“拐点”真的到来，复刻历史V型反转的可能性并不大。摩根大通的乐观预期，主要建立在一线城市和高端市场的结构性回暖之上，并未暗示全国性普涨。

对于市场参与者而言，真正的考验在于：成交量回暖能否持续，价格企稳能否从一线城市向二三线城市扩散，“财富效应”能否真正转化为持续的购买力。这些问题的答案，将决定这场“拐点”的成色。